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卖旧房换新房 杭州大姐一脚踏空差点丢了50万!

日期:2021/05/15 | 浏览:... | 作者:互联网 | 来源:互联网

  在这一波换房潮中,很多改善型客户可能会纠结一个问题,那就是究竟是该先买再卖,还是先卖再买。毕竟买卖房产都需要一个时间过程,会存在时间顺序和税费上的不同。

  今天我们就以读者罗女士的案例来分析下这两种情况的差异,供大家参考。

  罗女士的换房困惑

  家住杭大路沿街的罗女士咨询,因为年后罗女士的第二个小孩就要出生了,原来住的70平方米的房子不够大了,他们一家准备置换一套城东面积120平方米,总价350万的房子。目前所住的房子挂牌价在3万左右,市值210万,已满两年,还有50万银行贷款,以及80万家庭存款。

  让罗女士发愁的是,现在的二手房交易比较火热,房子卖得太匆忙怕卖亏了,但是看好的房子拖着不买也怕出现意外,如果卖了老房以后买不到价位合适的新房岂不是要踏空了?到底怎么操作才最稳妥、最省钱呢?

  方法一:先买再卖

  如果罗女士选择先买一套房子再卖掉原来的房子,首先要解决的就是首付不足的问题,二套首付按照928新政已提升至5成,也就是要凑足175万,去掉80万家庭存款还有95万的缺口需借款。

  中介给记者算了笔帐,按照商贷标准,罗女士每月供贷为11000多元,在交易税费方面,契税2个点为7万,中介费约8万,一共15万。那么,罗女士所缺的资金为95万+15万,也就是110万,可以选择向亲朋好友借,或者向银行抵押借贷,为此半年内少则也要准备5万元利息。

  在随后的半年内,罗女士再将首套房顺利出手。但因为是出售的老房已经为非唯一住房,交易中还将产生1%的个人所得税,这部分税费如果由买房支付,跟罗女士无关,只是在市场中该套房产的竞争优势或低于其他免个税的。

  交易成功后,罗女士拿到了210万的房款,除去银行50万贷款所持资金为160万,除去借款和利息115万,还剩45万资金可以自由支配,20年的总利息支出为89万,每月还贷11000多元。

  方法二:先卖再买

  如果罗女士购房资金紧张,考虑先卖老房再买新房,则卖掉后手持资金变为,210万减去50万贷款所剩的160万,在加上家庭存款80万,共有240万的可支配资金。

  按照现有政策,罗女士再买一套房为首套房,首付为3成105万,另外还需支付契税7万,中介费8万,此时手头将剩余120万可支配资金。向银行贷款20年,每月需供贷16000多元,总的利息支出为139万。

  对比两种过程,在不考虑市场因素的情况下,是不是先卖再买看上去更合理一些呢?

  但现实的情况往往比较复杂,会出现老房子过早卖掉后房价猛涨,新房涨价太快而没有办法下手的尴尬处境!

  矛盾焦点

  首付问题1

  对于首付资金不足的置换者来说,如果在短期内筹到首付款是一个棘手的难题。在现实的交易中,我们可以通过向亲戚、朋友伸手,如果金额太多或碍于面子,也可以向相关金融担保机构融资,抵押老房子而获得短期贷款解决资金周转问题也不失为一个好办法。

  卖后的过渡问题2

  如果先卖再买了,如何解决入住新房前的过渡问题也是一个常见的难题。从现实考虑,搬家非常的费时费力,因此可以考虑与买房协议,向买房“反租”来解决买卖之间的时间差所带来的现实问题。

  大老哥建议

  先卖再买的优势是如换房资金有缺口,那么只能采取行卖后买的策略。好处是首付资金有保障,不用去求别人,可享受首套房的低首付,一般在市场价格调整时,建议尽量采取这种办法换房。

  但如果价格在上升趋势中,有可能二手房卖在低位。另外,先卖掉如果新房不是现房,一般要租房二年或三年时间,房租支出也是一笔不小的负担。

  先买后卖的办法适合资金实力雄厚的购房者,先利用自昌吉贷款己的资金加贷款,把房子买下,等新房装修好后再根据情况卖掉旧房。好处是不用租房子住,省下一大笔房租钱,而且在市场行情好的时候,二手房也会增值。可谓一举多得。

  到底是先卖后买好,还是先买后卖好,其实也没有一个固定的模式,每个人都要根据自己的能力和市场的情况来选择。青岛房产网

  换房其实是一种提高自己居住的质量和舒适度,满足自己生活需求的一种明智的选择。我的观点是不论行情好坏,如有需求就可以换,换的房过程要注意的风险是新旧房要衔接好,前段时间房价涨得比较快时,有三门峡房产网的人把房卖了,新房又买不进或涨高了,造成了不小的损失。

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