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首购小白纠结的问题来了!新房二手房到底选谁

日期:2021/05/15 | 浏览:... | 作者:互联网 | 来源:互联网

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  李先生两年前买了一套期房,交房搬进去的时候发现小区附近有一个工厂很吵,影响晚上休息,房子采光也不太行。购买期房,最大的缺点是看不到实体,质量好坏全凭运气。

  房子的周围环境或者说地段决定了房子的房地产价值,这个价值不单指房屋价格,还有房屋居住环境的体验,期房虽然是新房,但很多不可控因素会影响到居住体验,所以很多人也会考虑更直观的现房,一般是二手房。但购房者经常会纠结于买新房还是买二手房,那我们今天就来好好说说新房、二手房。

  新房和二手房到底有什么优劣?首购房屋的时候要考虑哪些因素呢?

  新房、二手房的区别:

  1、交易条件不同

  开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得五证二书。

  二手房业主出售二手房的前提条件是:取得该房屋的不动产证,并且贷款结清了,房屋才可以上市交易。

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  注:【具体房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。】

  2、买房首付、贷款额度不同

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  因为虽然理论上新房和二手房的首付比例都是一样的,但是其实际贷款额度是不一样的,这样会导致实际支付的首付(净首付)也不同。

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  新房:直接根据首付比例支付即可。

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  二手房:需要的是先做二手房评估得出一个评估价,然后根据这个去计算贷款额度,所以实际上会支付的首付款会大于实际的贷款比例。

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  比如,买100万的新房和二手房(假如二手房评估价为80万),首付比例均为30%。新房的首付款为30万。二手房的首付比例为44万,即[100-80×(1-30%)]。80×(1-30%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,而由于总房款是100万,因此,100万减去贷款额,即为二手房的首付款。

  3、贷款年限不同

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  贷款年限受到很多因素的影响,常见的影响因素就是贷款人的年龄、贷款人收入水平、房龄问题等等。

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  新房:一般都会受贷款人的年龄影响,如果贷款人的年龄比较大的话,一般都会通过组合贷款,多人一起去申请,降低风险,提高贷款年限等。此外,新房房龄短,贷款可以达到最长年限和最高额度。

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  二手房:一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限会受到限制。比如,25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。

  4、买房税费不同

  新房:主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

  二手房:由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样。

  ①房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

  ②房产证满2年的房子:主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

  ③满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

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  相比之下,新房的税费比二手房低不少。针对于税费的问题,二手房的手续比较麻烦,所以还是建议通过中介来处理这些事,而新房一般跟着开发商的流程走就行了。

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  注:【满五唯一的房子是指该省份内所在城市,你就只有1套房子,且这套房子产证已经满5年了就是满5年唯一。不是仅仅根据产证里的权利人,是以家庭为单位的,家庭的意思是夫妻和未成年子女即为1个家庭。

  其中“满五”是指房产证从池州贷款出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下,房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和营业税。】

  5、交易主体、流程繁简不同

  新房:主要是购房者与开发商进行交易,交易流程比较简单。

  二手房:是购房者、出售方、中介等三方进行交易,因为要进行产权变更,所有整个交易流程比较复杂。新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。

  6、房龄长短不同

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  房龄是至房屋竣工之日开始算起,因此,新房的房龄比较小,拥有的使用年限比较长;环境都会比较好,后期居住舒适度高。

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  而二手房尤其是一些老旧二手房,房龄比较老。二手房房龄越老,拥有的使用年限比较短,居住的舒适度就越低。此外,房龄老的二手房,房屋的后期修缮的费用成本高。

  7、交房时间长短不同

  新房:如果是现房的话还比较快,但是如果是期房的话,那就需要花费较长的时间等待交房。

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  二手房:因为一般都是现房,只要签完合同,交付完之后就可以交房入住,时间比较快。

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  注:【期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋,是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

  现房是指具备即买即可入住的商品房。

  区分两者的关键在于是否办理初始登记领取房地产权证,是否竣工验收合格。期房未办理初始登记,未领取房地产权证,未竣工验收;现房办理了初始登记领取房地产权证,已经竣工验收合格。

  在一手房市场上,在售楼盘大多为期房,少数项目是现房销售。在二手房市场上,在售房源大多为现房,只有少部分新房可能由于买家刚购入不久就转手,还处于期房阶段。

  一般情况下,期房的价格低,挑选余地较大,由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。现房的房屋的质量、小区的环境和配套等设施一目了然,产权清晰,有些二手房还带有装修,买入后即可入住,不用担心房子会变样,但价格相比期房时要略贵一些。】

  8、买房风险不同

  如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;比如买到凶宅,中介的操作不规范、忽悠买房,或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

  9、小区、房屋本身的不同

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  新房优点有社区设计、户型设计、流程简单等优点,但是配套不全、交房时间长;二手房缺点有户型老旧、外观破旧,但是优点有离市区近、配套完善等,社区环境比较成熟。具体需要按照自己的实际需求选择。

  新房、二手房的优劣对比:

  一、新房的优缺点:

  (一)优点:

  1、社区设计更合理

  新社区的景观绿化和停车位设计比较合理,物业服务质量好、管理水平高,而且建筑也更加符合现代审美,外观新颖,居住品质比较好,舒适度较高。

  2、户型设计合理

  新房一般是毛坯房或者精装房。新房的户型设计一般更加科学实用和新颖,更符合现代人的居住理念,居住体验感更好。

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  3、流程简单

  因为只要选择购买实力强、口碑好的大开发商开发的楼盘,很多事情都可以委托开发商办理。主要需要做的就是选房子、交首付、和开发商签购房合同这几件事。新房的流程是:售楼处看房→签订购房合同→选择贷款银行→交房缴纳相关税费→收房。

  4、选择余地大

  如果选择购买新房的话,可供选择的余地是非常大的,因为在一个城市中有很多楼盘,而在一个楼盘中,也有很多的楼栋、楼层供大家选择。。

  4、产权年限长

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  产权年限长,使用时间也长。新房产权简单清晰,能避免很多不必要的纠纷。。

  (二)缺点:

  1、配套不全

  现在的新房大多位于郊区,位置较为偏远,周边的商业配套、交通配套和学校配套等都是待建或者待定的,未来发展成熟可能需要一段时间,如果在配套不全的时候入住的话,会给生活带来不便。

  2、交房时间长

  新房大多都是期房,一般交房时间在2-3年,等待时间较长,这期间存在很多不确定的因素,比如规划变更、延期交房、楼盘烂尾等等。期房购房时一般是看不到实际房子的,有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。

  3、交通单薄

  一般以市中心为原点扩散的地方,形成了醇熟的住宅商圈。在一个新的社区落成之后,尤其是现在建在城市外围的新楼盘,在业主入住初期,基本上交通条件不会特别理想。

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  二、二手房优缺点:

  (一)优点:

  1、离市区近

  二手房最大的优势就是位置好,地段好,不管是生活还是工作都便利。

  2、配套完善

  二手房社区经过多年的发展,各类与生活密切相关的配套都已日趋完善,衣食住行都会非常方便,休闲、娱乐、医疗、教育资源很丰富。

  3、现房入住

  二手房可以看到真实的社区环境等,还可以清楚了解周围的配套设施情况,小区环境相对更加成熟。无论是房屋自身的户型、装修、采光、通风、楼层,还是小区绿化、容积率、周边环境、配套设施、交通情况等,一目了然。还可以立即装修入住,对于首次购房的人来说,相比买新房还可以省去几年的租房费用。

  4、交通方便

  各种交通枢纽站和轨道交通站利于出行,可节省不少时间支出,这一点对于上班族来说很重要。

  (二)缺点:

  1、户型老旧

  二手房的户型很多不够人性化,很容易造成面积浪费,比如过道很长或则动静分区不明显、看起来面积是很大可用面积非常少,不仅影响居住舒适度,装修费用还很高。特别是房龄大的二手房的户型结构完全没有新房的户型结构那么新颖那么吸引人。

  2、外观破旧

  二手房外观陈旧,内部设计也不是那么合理,小区环境相对较差,居住品质会降低。陈旧的房子还会产生一定的维修费用,实际购房成本还可能会增加。

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  市面上的二手房,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。购买装修好了的二手房,如果对装修不满意,则需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,比较麻烦。

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  购买新房和购买二手房在买房的成本、交易过程、买房的风险和注意事项等方面都有很大不同。无论是买新房还是买二手房,买方都可以根据自己的实际情况来选择买新房还是二手房。

  3、房屋陈旧影响贷款

  二手房买卖需要银行进行评估,如果现有的房龄过长,二手房买主向银行贷款则会受到影响,包括贷款年限和贷款额度。

南通贷款  ?

  比如商业贷款要求贷款年限和房龄之和不大于50年。即使贷款成功,贷款年限减少,每月的还贷金额就会随之增多,月供压力比较大。

  4、购房流程相对复杂

  二手房买卖流程:看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方宿迁贷款申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

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  哪一个环节出问题,比如产权抵押纠纷…… 上家不肯交房、不肯迁户……这些都是风险,容易造成后期不动产权证下发或者入住困难等问题。

  5、费用的多样性

  二手房虽然总价可能比一手房低,但买二手房除了准备首付的资金,还需要准备各项二手房交易税费,交付增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费等费用。卖家的税也由买家承担,加起来也得好几万,还有旧房翻新也很烧钱。

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  总体来看,新房和二手房都各有优势,还是要看购房者的喜好以及经济实力来决定。如果要买二手房,建议找专业的房产中介,因为二手房购房流程相对复杂,对于首次购房小白来说,找有专业能力的经纪人会更省时省力,更加省去不必要的担心。

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  首购房屋的时候要考虑哪些因素呢?

  1、交通

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  一定要选择交通便利、靠近主干道,离公交站或者地铁站比较近。在交通上花的时间和费用,也都是生活成本。

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  2、户型

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  选择住宅布局合理采光通风情况都良好的户型,像纯北户、异形房、太过狭长、暗厨暗卫、有梁有柱等都不可行。

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  3、开发商和物业

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  选择楼盘多、规模大、信誉好的开发商,了解下小区物业管理公司的服务好不好,如出现问题时,电梯故障、家里水管破裂等,物业有没有及时处理。

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  4、价格

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  有限的经济条件下,考虑首付和还贷能力,结合自己的实际情况去做选择。

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  5、小区绿化、容积率、周边环境、配套设施等都要考虑进去,这是一个居住环境的质量。

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  ? 以上就是新房和二手房的优劣对比,希望对于首购房屋的你有一点参考作用。

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  本文由象盒找房xhj.com推送。象盒找房目前已进驻长沙、株洲、湘潭、武汉、成都、西安、重庆、贵州、广州、海口等24个城市,是专业的二手房、新房、租房找房平台,每日实时更新大量优质房源,更多二手房出售信息:

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