北京本地资讯 > 北京全国资讯

房企:拿不拿地?购房者:买不买房?

日期:2021/05/15 | 浏览:... | 作者:互联网 | 来源:互联网

  好久没有开设“评论”版了,但对于当下的杭州楼市,无论围绕地价、房价,其实都还有很多的话好说。房企为什么敢于高价拿地?购房者为什么总觉得自己的存衡水房产网钱速度赶不上房价的涨幅?未来的房价是不是还会涨?这林林总总的“为什么”之后,都需要有清晰的答案。今天,我们就围绕这些话题,来给出我们的解读。

  很多时候不是房价涨得太快,而是我们错失太多

  文/李坤军

  今年,找我咨询买房的人特别多,多到什么程度呢?有一户人家,从朋友处要到我的手机号码,结果丈夫打,妻子打,儿子也打,问我到底要不要买房,能买哪里的房子。

  说实话,苏州贷款接到这样的电话,我的忐忑不安更甚于对方。我不是算命先生,可以准确无误地告诉对方,未来的楼市一定会怎样,哪个区域的成长一定会怎样。我只能小心翼翼地说,就我个人的判断而言,将是怎样怎样。

  问的人多了,我发现一个问题,来问的人或多或少手里都是有钱的,即便按照当下的楼市行情,他们手中的钱应对个首付仍绰绰有余。他们之所以战战兢兢,犹豫不决,跟他们的看房经历有关。

  他们当中很大一部分人,其实是从去年年初就开始看房了。那时候,看房是件很轻松的事,市场相对萧条,案场的工作人员多过客户,销售人员都非常热情,在房价方面讨价还价的余地也很大,动辄打个折,或是送个车位的,也司空见惯。

  然而越是这样,这些购房者心理就越发笃定。总以为市场如此之寒,非一日两日所能解冻,于是表面上还是东看看,西瞧瞧,心里其实早就四平八稳,房价只有继续往下走,才有可能引发他们动心。确实也有一些楼盘,如他们所愿,继续下调房价,但这时候,他们又不出手了,因为他们觉得,既然这个楼盘可以跌价,那说不定边上另一个楼盘也会跟进;既然可以跌一次,那为什么不能跌两次三次呢,反正楼市这么坏,又不急的。

  就这样优哉了大半年,各大销售处的活动倒是参加了不少,顺带小点心也没少吃。等到去年第四季度,杭州的楼市慢慢复苏,他们也都意识到了,然而并没有太当回事,总觉得这不过是昙花一现,或者是开发商在年底制造出来的氛围,因为直觉告诉他们,十五六万库存压顶的楼市,是不可能一夜之间咸鱼翻身的。

  这些人因为要买房,平常也关注楼市,没事上个网,看到楼市信息,也会瞄上几眼,也因此常常会被一些局部的数据和片面的说辞迷惑。正是这种似懂非懂,半懂不懂,让他们有种盲人摸象之感,听风便是雨,是常有的事。

  猴年春节后的政策多管齐下,热得发烫,楼市翻转的速度,远超他们的想象。等到房价噌噌往上走了,去年的那副淡定再也看不到了。取而代之的,是另一幅急吼吼的样子。

  再去打去年楼书上的电话号码,发现房价早已是面目宁德房产网全非,就连置业顾问接电话时的语气,也变成爱理不理的样子。这时候,他们才发现自己误判了形势。

  怎么办呢?赶快去各大售楼处抢房呗。只是到了各大案场,即便口袋里揣着信用卡,他们也迟迟下不了手。有人看中的桥西的房子,房价从去年的25000元/平方米左右,直接飙到35000元/平方米;有人看中的申花的房子,去年年底的总价还只要200万左右,过个年,开价已是240万了,现在可能要280万了。他们有点手足无措,不明白这世界怎么一下子就变天了。

  他们陷于往日的房价不能自拔,如果上天再给他们一次重回当年房价的机会,我相信他们会毫不犹豫地抓住。只是这一切都成了假设。在犹豫一自责一拌嘴中,他们事实上又错过了随后的入手机会。譬如说,房价是一次一次上调的,上调一次就犹豫一次,上调一次就犹豫一次,结果越到后来越下不了手。

  还有种情况是,这个楼盘涨了,带来另一个新开楼盘的相对高开入市,其实在随后一段时间里看,这样的首开房价仍是合理而亲民的,但由于仍拿前一个楼盘最初的房价做参考,结果也错失这些新开楼盘的初始价格。

  本来美好的故事,就硬生生到后来被拖成为事故。很多时候,不是房价涨得太快,而是我们错失太多。明明已是心理能接受的房价,也一再被自己下探。

  问我对后市怎么看?买呗。不买的话,还会更后悔。

  在地价面前,房子并不值钱

  文/田小园

  杭州的土地市场到底有多火爆,随便抓取一场土地出让会就能看出,譬如5月5日的那场。

  在当天出让的三宗地块中,两宗位于奥体博览城,一宗位于北干中,三宗地块全部归属萧山。结果萧山在一日之内创纪录。先是景瑞以19634元/平方米的价格拿地,创了萧山新纪录。但在一个多小时后,阳光城就以19846元/平方米的地价,刷新景瑞刚刚创下的纪录。与地价相比,更让人惊讶的是,有多达23家开发商参与了这两宗地块的竞拍,可见开发商的饥渴程度。

  与前两宗地块相比,萧山北干中单元地块,显然地价稍低,但也达到18284元/平方米,这仍是一个恐怖的价格,因为与前两宗地块相比,它离奥体要远很多。

  在5月5日拍地前,萧山的最高地价纪录是由融信创造的,今年4月15日,融信以18557元/平方米的地价斩获萧山杭发厂地块,当时市场对于这一高价目瞪口呆,因为这意味着未来萧山的房价将跃上30000元/平方米。如果萧山的房价都要卖这么贵了,那么主城区市中心的房价,还不是要涨到天了。这个是细思极恐的话题。

  絮絮叨叨说了这么多有关地价的事,这不是我的本意。我的本意还是想说说房子的事。我现在可以直言不讳地说,在地价面前,房子并不值钱。

  我说这样的话,一定会遭到很多人的鄙视。因为前段时间,有关机构刚刚统计过,中国人70%的财富都在房子上。我现在竟然说房子不值钱。这是对财富的不敬,也玷污了很多人对于房子的那份情感。

  请不要误会,我真的没有任何不敬之言。在很多人心里,房子就是家,就是一家人的生活,就是个人卸下重负的心安之处。而我要说的房子,更多地是放在物理属性层面,是建造在土地上面的那个壳子。

  我们反过来可以推导。连萧山的地价都拍得这么高了,如果说,我们再来拍市中心的土地,譬如说来拍朝晖的土地,按照现在的行情,不拍到30000元/平方米以上是肯定不会撒手的,但我们现在去看朝晖一带的房子,其二手房的售价基本停留在20000元/平方米左右。地价超越房价,房子的价值在哪里,我没有能看出来。

  这样的案例比比皆是。再譬如说西湖边东三弄的地要是拿出来拍,地价将轻而易举地过50000元/平方米,但目前东三弄的二手房售价,基本在30000元/平方米左右。

  如果说,这些还是陈旧的小区,新的土地价格超过老房子的售价,还能接受的话。那么在奥体,现在的地价已经超过去年下半年很多项目首开时的售价,这几乎让人难以接受了。事实上,那些小区的很多房源都还没有交付。房子的价值仍是消失的。

  所以要是人心齐的话,我在想,那些住在朝晖老房子里的人,干吗不大家一块儿出点钱,把房子推倒了重建,找个靠谱的设计公司,靠谱的施工单位,即便一切按照原先的参数进行,这样重新建造出来的房子,即便比开发商建造的房子便宜点,但仍会高于现在的二手房售价,一定是桩赚钱的买卖。只是这样的事情操作起来很难。

  造个房子要多少钱?开发商一般的报价在3500元/平方米左右,施工公司说,一般2500元/平方米就能造出不错的房子了。即便按开发商的报价来,在未来的房子售价中,造价也只是占据很小一个比例。小到什么程度?很多时候可能都不到10%。

  这无论如何都是件荒谬的事。你能想象,一罐奶粉或是一盒冰淇淋,里面奶制品的部分几乎不要钱这样的事实吗?

  由此想到,有段时间传得沸沸扬扬的温州土地续期事件,当地政府说,续期要收很大一笔费用,大家就口诛笔伐了。其实现有的事实已经明白无误地表明,房子确实是不值钱的,值钱的就是土地。

  拿不拿地,背后都是一种残酷的博弈

  文/章岚

  6月13日下午,滨江集团联合保利地产,以48.3亿元拿下原味精厂地块,楼面价高达39509元/平方米。以这样的地价去推导未来的房价,售价必定要超过55000元/平方米。

  从表面上看,当天的竞拍并不激烈,最后的溢价率也仅为37%左右。事实上,这是种错觉,因为在当天竞拍前,做地单位已经将味精厂地块的起拍价,悄然提升到28768元/平方米。这个起拍价,与信达地产在今年1月初在同区域拿地时22149元/平方米的起拍价相比,整整提高了6619元/平方米,如果味精厂地块的起拍价与年初的起拍价一样,那么滨江保利拿地的溢价率将高达78%左右。

  今年6月前三天,全国一线、二线城就涌现出了12宗溢价率超过50%的高溢价地,包括7宗区域单价或总价地王。这其中又以央企、国企的联合体为最。譬如6月1日,信达地产以溢价306.53%的代价拿下上海宝山一宗地块;6月2日,中电建金茂联合体以82.9亿元拿下深圳年度总价地王。有统计数据显示,近期超过50%的高溢价地,9成以上被央企、国企摘得。

  央企、国企敢于高价拿地,一大优势就是低融资成本。然而在我看来,这还只是一部分原因,深层原因还在于这些央企、国企面临的生死博弈。

  如果我们仔细分析地话,这段时间在土地市场表现最为激进的央企、国企,大多在2015年度TOP100房企中排名较为靠后的企业,如排名27位的中国金茂;排名30位的首开股份;排名49位的中电建地产;排名97位的信达地产,甚至还有排名没进入前100位的葛洲坝地产。

  这些企业中,排名27位的中国金茂,年销售额也仅为303亿元,这与排名榜首的万科地产的2627亿元,相去甚远。

  在房地产业整体集中度急遽提升,同时各央企间地产板块存在潜在整合的大背景下,不去“弯道超车”,过不去奋力一搏,可能未来就成为被整合的对象。这是放在这些企业面前最为当务之急之事。因此以联合方式,或在拿地后找寻合作伙伴,成为常态性现象。

  央企、国企的全线压境,迫使民营房企调整战略。胆子不够大,品牌不够响的民营房企,基本偃旗息鼓退出市场。我的一位朋友,在富阳开发房产,目前的打算就是清完手中余房,然后金盆洗手全身而退。

  那些抱有雄心,同时已经有了一定品牌影响力的房企,则会选择硬碰硬,虽说不能像央企、国企那样财大气粗地拿地,但好歹也能拼几块地回来。这方面的代表是泰禾、融信、阳光城这样的闽系房企。滨江高价拿味精厂地块,也包含类似的对抗诉求。作为一家区域性龙头房企,滨江需要拿一些气质型地块确保自己的江湖地位。只是这样的选择,多少也包含悲壮的成分,一旦楼市变天,手中的高价低是否成演变成为最后一根压垮稻草,并不好说。

  当然,对于那些各方面条件一般,还同时不甘心束手待毙的民营房企而言,去偏远些的地方拿地,几乎是唯一选择。就在滨江联合保利拿地当天,从郑州起家的和昌地产,也完成在杭州的布局,他们以6.4亿元,折合楼面价7561元/平方米的地价,拿下良渚新城一宗地块,这个地价,也创下良渚单价纪录。在万科虹吸效应明显的良渚,和昌想闯出一片天地,并不容易。而近郊的高价低,其实最不受淡市待见,这个道理谁都懂。

  不搞价拿好地,没发力支点;高价拿好地,存在被套可能;便宜点去近郊拿地,高风险仍如影随形。对于很多房企而言,拿不拿地,似乎都成了一种生与死的博弈。在看似一片红火的楼市,这构成另一种残酷。

  扫一扫,杭州房地产大事早知道!

免责声明
未标注本站原创,本文(房企:拿不拿地?购房者:买不买房?)内容及图片均自网络整理,有修改,版权归原作者所有。
如有侵权,请联系我们将立即更正或删除相关内容。谢谢
最新北京全国资讯信息
© 2021 贷款 北京贷款公司排名前10名 北京全国资讯 版权所有 联系我们